‖專題背景‖
C 營改增后，土地增值稅收入確認問題存在很大爭論，2016年11月國家稅務總局發(fā)布公告2016年70號，對土地增值稅應稅收入的確認問題做了相關(guān)規(guī)定，那么70號公告中關(guān)于土地增值稅應稅收入、預征收入、視同銷售收入等方面的規(guī)定應該如何正確把握？
C 營改增后，國地稅部門對“三舊”改造中碰到的稅費問題，在權(quán)屬轉(zhuǎn)移、拆遷補償?shù)某杀举M用認定以及個稅、契稅的計稅依據(jù)等方面有什么新的動向？2017年是營改增的第2年，地稅部門對土地增值稅清算的態(tài)度怎么樣？土地增值稅清算是風聲越來越緊還是越來越松？
C 土地增值稅清算稅務稽查重點是什么？未來土地增值稅的政策將出現(xiàn)什么大變革？通過本次培訓，讓您了解最新房地產(chǎn)企業(yè)稅款清算相關(guān)政策，掌握實際操作方法，規(guī)避涉稅風險，減少納稅成本。幫助廣大房地產(chǎn)企業(yè)做好土地增值稅清算工作，防范稅務稽查風險，讓您的企業(yè)受益良多。

‖主講內(nèi)容‖
第一節(jié)：金三系統(tǒng)的強大功能介紹與2017年稽查重點分析
一．金三系統(tǒng)的強大功能介紹
1．什么是進項發(fā)票與銷項發(fā)票的相關(guān)性分析？購買犯罪分子虛開的發(fā)票為什
么在金三系統(tǒng)面前會原形畢露？
2．什么是商品編碼，單位編碼？金三系統(tǒng)大數(shù)據(jù)為什么可以計算你的商品增
值額，庫存存量額（以及增值稅的留抵），從而測算你的增值稅？
二．2017年稽查重點分析
三．房地產(chǎn)企業(yè)稅務稽查選案的指標分析
1．增值稅稅負率分析與控制
2．土地增值稅稅負率分析與控制
3．企業(yè)銷售毛利率分析與控制
4．成本對象的分析與控制，為什么成本對象確定不好會被稽查？

第二節(jié)：“三舊改造”的土地增值稅稅務稽查風險控制
一．舊城鎮(zhèn)改造模式的土地增值稅稅務稽查風險控制
二．舊村莊改造模式的土地增值稅稅務稽查風險控制
1．政府主導模式的土地增值稅稅務稽查風險控制
⑴ 營改增后，土地“招、拍、掛”需要注意的核心問題是什么？
⑵土地出讓金返還增值稅的處理與土地增值稅處理有什么不同？
2．開發(fā)企業(yè)代建模式的土地增值稅稅務稽查風險控制
3．自主改造模式的土地增值稅稅務稽查風險控制
4．股權(quán)轉(zhuǎn)讓模式的土地增值稅稅務稽查風險控制
⑴ 股權(quán)轉(zhuǎn)讓到底要不要交土地增值稅？
⑵ 股權(quán)轉(zhuǎn)讓方要求控制稅負時，接受方進行特殊處理技巧是什么？稅務稽查
的風險在哪里？
5．共同開發(fā)模式的土地增值稅稅務稽查風險控制
6．協(xié)議轉(zhuǎn)讓模式的土地增值稅稅務稽查風險控制
三．舊廠房改造模式自主改造模式的土地增值稅稅務稽查風險控制
1．對舊廠房的土地進行合并分立需要注意的核心問題是什么？
2．土地增值稅到底有沒有一般反避稅條款？

第三節(jié)：融資費用的土地增值稅稅務稽查風險控制
一．商業(yè)銀行同類同期貸款利率如何把握？
二．財務費用中的利息支出，允許據(jù)實扣除稅務局把握的口徑是怎樣的？財務
顧問費允許據(jù)實扣除嗎？據(jù)實扣除與按10%扣除企業(yè)應該如何選擇？
三．統(tǒng)借統(tǒng)還的利息在什么情況下土地增值稅才能據(jù)實扣除？你知道稅務局把
握的口徑嗎？
四．房地產(chǎn)信托的三種模式是什么？國家稅務總局公告2013年第41號公告和
原來的規(guī)定有什么不一樣的地方？為什么說41號公告給房地產(chǎn)企業(yè)帶來
了正能量？房地產(chǎn)信托土地增值稅應該如何處理？

第四節(jié)：建筑安裝費用的的土地增值稅稅務稽查風險控制
一．材料采購“貨物流、發(fā)票流、資金流”三流一致的的稅務稽查風險控制
1．三流一致到底是收款方與開票方一致還是支付方與購買方一致？有什么最
新的規(guī)定？
2．建筑企業(yè)第三方發(fā)貨如何簽合同才能進項抵扣？
3．建筑企業(yè)總部簽合同，由下面分支機構(gòu)實際操作如何簽定合同才沒有風險？
二．房地產(chǎn)企業(yè)與建筑企業(yè)兩種雙贏的方式是什么？
1．甲供材的兩種處理方式的稅務稽查風險控制
2．為什么說房地產(chǎn)業(yè)拿到3%的建筑發(fā)票和11%建筑發(fā)票的效果其實是一樣的？
3．為什么說房地產(chǎn)企業(yè)自己買水泥，然后委托混凝土公司加工的所謂籌劃面
臨極大的稅務稽查風險？混凝土公司正確的籌劃方向是什么？
三．虛開增值稅專用發(fā)票最新的政策變化分析
1．建筑企業(yè)自己虛增進項，然后開專用發(fā)票給房地產(chǎn)企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)增值
稅可以抵扣嗎？土地增值稅可以扣除嗎？
2．新疆某公司稽查案例引發(fā)的國家稅務總局2014年39號公告與最新傳說
中的的法研【2015】58文的比較分析
3．公司的老板經(jīng)常虛開發(fā)票，企業(yè)財務人員應該學會如何保護自己？

第五節(jié)：收入確認的土地增值稅稅務稽查風險控制
一．2016年70號公告中關(guān)于土地增值稅應稅收入、預征收入、視同銷售收入
等方面的規(guī)定應該如何正確把握？
二．增值稅銷項沖減土地款時，會減少土地增值稅的開發(fā)成本嗎？
三．房地產(chǎn)企業(yè)采取精裝避稅的方法，精裝房進行分拆銷售，先由房地產(chǎn)企業(yè)
簽一個毛坯房銷售合同，另外由裝修公司再簽一個裝修合同的作法有稅務
風險嗎？
四．買房送裝修費，業(yè)主提供抬頭為房地產(chǎn)企業(yè)的裝修發(fā)票，房地產(chǎn)企業(yè)可以
扣除裝修費？
五．售后返租的土地增值稅收入確認與成本扣除會出現(xiàn)分離，你知道是怎么回
事嗎？
六．銷售價格偏低的稅務稽查風險控制

第六節(jié)：土地增值稅清算技巧與案例分析
一．清算單位如何確認？清算單位與成本對象的區(qū)別與聯(lián)系是怎樣的？
二．各項成本費用的分攤方法是否正確？
1．土地增值稅中的土地到底是用占地面積法分攤還是建筑面積法分攤？到底
有沒有其他分攤方法？有一種很特別的分攤方法你知道嗎？
2．普通住宅、非普通住宅分開核算如何分攤費用問題
⑴ 非普通住宅包括什么？對于開發(fā)項目中同時存在普通住宅、非普通住宅、其他開發(fā)產(chǎn)品三類，是分兩類進行清算（即普通住宅和其他開發(fā)產(chǎn)品）還是分三類進行清算？商鋪、地下車庫、幼兒園可以在非普通住宅合并計算嗎？
⑵ 對納稅人既建造普通標準住宅，又建造其它商品房的，應分別計算增值額。這里的計算方法到底是其收入額與扣除項目金額分開核算呢？還是增值額計算方法為：先按核算項目整體計算增值額和增值率，確定相應稅率后，再按銷售(面積)比例分別計算增值額？稅務局對這個問題的態(tài)度是怎樣的？
3．普通住宅、非普通住宅分開核算的所謂的層高系數(shù)分攤法是怎樣的？
三．新房可以轉(zhuǎn)換成為舊房銷售嗎？

第七節(jié)：項目清盤與退稅稅務稽查風險控制
一．預提土地增值稅的最新稽查案例分析
二．不預提土地增值稅情況下多繳企業(yè)所得稅，企業(yè)所得稅退稅的案例分析

第八節(jié)：專家現(xiàn)場預留時間與學員答疑互動