增值稅嚴(yán)征管體制下房地產(chǎn)企業(yè)核定征收征管模式已成歷史，金融機(jī)構(gòu)嚴(yán)控資金流，“金三系統(tǒng)”全方位大數(shù)據(jù)動(dòng)態(tài)嚴(yán)管，稅務(wù)機(jī)關(guān)嚴(yán)打發(fā)票虛開征管背景下，房地產(chǎn)企業(yè)如何結(jié)合行業(yè)運(yùn)營特點(diǎn)，通過全程優(yōu)化架構(gòu)、更新商業(yè)運(yùn)作模式和規(guī)范財(cái)稅核算，有效化解房地產(chǎn)企業(yè)高暴利高稅負(fù)引發(fā)的財(cái)稅危機(jī)，合理降低企業(yè)整體綜合稅負(fù)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)財(cái)務(wù)收益最大化。

【參會(huì)對象】
想了解房地產(chǎn)企業(yè)在增值稅嚴(yán)征管體制下如何通過公司全程架構(gòu)優(yōu)化、商業(yè)模式創(chuàng)新和針對房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)營特點(diǎn)的財(cái)稅核算管理有效處理高稅負(fù)的財(cái)務(wù)主管、財(cái)務(wù)總監(jiān)、運(yùn)營經(jīng)理、稅務(wù)會(huì)計(jì)等；稅務(wù)系統(tǒng)想了解房地產(chǎn)行業(yè)在增值稅體制下如何規(guī)范財(cái)稅管理實(shí)操的征管人員和稽查人員；

【課程大綱】

n 一、增值稅嚴(yán)征管體制下房地產(chǎn)公司征管環(huán)境形勢分析及應(yīng)對方略。
1、目前征管新形勢。
“金三”上線帶來稅收征管大數(shù)據(jù)背景下涉稅違法精準(zhǔn)定位新革命、“雙隨機(jī)一公開”稽查執(zhí)法模式全面鋪開、稅警聯(lián)合嚴(yán)打發(fā)票虛開虛抵的推進(jìn)、黑名單制度的廣泛落實(shí)。。。。。
房地產(chǎn)公司如何結(jié)合行業(yè)運(yùn)營特點(diǎn)有效進(jìn)行財(cái)稅管控應(yīng)對？
2、房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)營特點(diǎn)的財(cái)稅管理新考驗(yàn)。
收入的不可規(guī)避；開發(fā)成本的顯性化；融資成本的虛高；核定征收征管模式已成歷史；高暴利帶來增值稅、企業(yè)所得稅、分配個(gè)人所得稅、土地增值稅等高稅負(fù)困境，如何結(jié)合行業(yè)運(yùn)營特點(diǎn)破解？
。。。。。。

n 二、公司架構(gòu)優(yōu)化概述
房地產(chǎn)開發(fā)流程及各環(huán)節(jié)相關(guān)表證單書的財(cái)稅應(yīng)用，公司全程架構(gòu)設(shè)計(jì)分析及商業(yè)模式創(chuàng)新的財(cái)稅規(guī)劃新走向。

n 三、房地產(chǎn)公司全程架構(gòu)優(yōu)化、商業(yè)模式創(chuàng)新和財(cái)稅核算管理實(shí)操演練。
（一）設(shè)立階段
投資主體如何規(guī)劃能使集團(tuán)公司總體稅負(fù)最優(yōu)化？從集團(tuán)戰(zhàn)略運(yùn)營視角如何規(guī)劃投資類型和商業(yè)運(yùn)營模式？
案例：土地使用權(quán)投資全稅種核算實(shí)例解析。
（二）籌資階段
中小房地產(chǎn)企業(yè)籌資面臨哪些問題？如何進(jìn)行商業(yè)模式更新有效破解房地產(chǎn)企業(yè)的融資瓶頸？實(shí)例解析，如：
1、如何解決關(guān)聯(lián)企業(yè)間融資利息產(chǎn)生的增值稅稅負(fù)增加問題？
2、如何將超銀行同期貸款利率的利息在所得稅前合法扣除？
3、如何將房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)稅收入轉(zhuǎn)化成免稅收入？
（三）拿地階段
1、不同方式取得的土地，如何進(jìn)行商業(yè)模式創(chuàng)新和合同規(guī)劃使其綜合稅負(fù)最優(yōu)？
2、不同方式返還的土地出讓金案例解析和商業(yè)模式規(guī)劃。
3、增值稅體制下土地一級(jí)開發(fā)如何規(guī)劃商業(yè)模式稅負(fù)最優(yōu)？
4、土地的不同資本運(yùn)作模式實(shí)例解析。
案例1：投資和劃轉(zhuǎn)的財(cái)稅政策應(yīng)用。如母公司名下土地到全資子公司劃轉(zhuǎn)和投資實(shí)例模擬。
案例2：股權(quán)收購。如股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同約定債務(wù)由原股東負(fù)擔(dān)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓籌劃模擬；化直接借款損失為股權(quán)轉(zhuǎn)讓損失的籌劃模擬。
案例3：接盤方式取得開發(fā)項(xiàng)目。
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（四）開發(fā)階段
增值稅體制下如何進(jìn)行招投標(biāo)？工程發(fā)包模式如何進(jìn)行商業(yè)模式規(guī)劃能使開發(fā)和建筑雙方綜合稅負(fù)最優(yōu)？如何進(jìn)行盈利預(yù)測和對外報(bào)價(jià)？如何進(jìn)行采購定價(jià)優(yōu)選供應(yīng)商？在“不能”取得增值稅發(fā)票前提下，如何博弈商品價(jià)格？電梯合同如何規(guī)劃稅負(fù)最優(yōu)？
（五）預(yù)售、銷售階段
1、預(yù)售階段和銷售階段增值稅核算、報(bào)表填報(bào)和發(fā)票開具實(shí)例解析。
2、預(yù)售階段和銷售階段企業(yè)所得稅核算、報(bào)表填報(bào)的模版實(shí)例應(yīng)用。
3、廣告合同如何簽訂稅負(fù)能最優(yōu)？
4、增值稅下代收的水電、燃?xì)狻⑻�陽能等費(fèi)用如何更新商業(yè)運(yùn)營模式?
5、買房贈(zèng)送如何處理和稅收籌劃？
6、“老帶新”銷售模式如何處理？
7、交房前后物業(yè)費(fèi)如何處理？
（六）自持運(yùn)營管理階段
裝修、存量資產(chǎn)剝離、回租、免稅。。。。商業(yè)模式創(chuàng)新實(shí)例模擬。
自持資產(chǎn)如何結(jié)合物業(yè)管理進(jìn)行戰(zhàn)略運(yùn)營管理？
企業(yè)出租新、老項(xiàng)目、轉(zhuǎn)租項(xiàng)目如何稅收規(guī)劃？