《最新房地產(chǎn)稅務(wù)稽查應(yīng)對與策劃技巧及案例分析》課程大綱
近期從國家稅務(wù)總局獲悉，2007年全國稅務(wù)機(jī)關(guān)稽查共計查補(bǔ)376億元稅款，2008年還將繼續(xù)深入對房地產(chǎn)等十大行業(yè)的重點(diǎn)稅收專項檢查，包括房地產(chǎn)、建筑安裝、餐飲娛樂、金融保險、石油石化、食品藥品生產(chǎn)、廢舊物資經(jīng)營及使用、農(nóng)副產(chǎn)品加工、連鎖經(jīng)營超市等行業(yè)企業(yè)。
稅務(wù)稽查無法回避。房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)是連續(xù)8年“榜上有名”。而稅務(wù)稽查的風(fēng)險卻總有合法防范的策略。各企業(yè)尤其是房地產(chǎn)行業(yè)作為稽查重點(diǎn)對象更應(yīng)充分了解當(dāng)前房地產(chǎn)方面稅收的熱點(diǎn)、難點(diǎn)、重點(diǎn)法規(guī)以及稅務(wù)稽查要點(diǎn)、風(fēng)險等方面的問題，把握好企業(yè)合理避稅與偷逃稅款的臨界點(diǎn)和全面納稅自查的技巧，并充分做好稽查應(yīng)對和稅務(wù)策劃的準(zhǔn)備，積極防范稅務(wù)稽查的涉稅法律風(fēng)險。


第一部分房地產(chǎn)稅務(wù)稽查風(fēng)險分析與應(yīng)對
一、房地產(chǎn)核算特點(diǎn)與稽查風(fēng)險分析
二、稅務(wù)稽查的基本程序和應(yīng)對策略
A、稽查選案；B、稽查實施；C、稽查審理；D、稽查執(zhí)行；E、行政救濟(jì)程序
第二部分 房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)行主要稅收法規(guī)解讀
一、房地產(chǎn)銷售、租賃營業(yè)稅
[法規(guī)1]《條例》及實施細(xì)則--[法規(guī)25] 國稅函[2006]478號
二、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅（結(jié)合新企業(yè)所得稅講解）
[法規(guī)1] 《條例》及實施細(xì)則--[法規(guī)16] 國稅發(fā)[2006]31號（最新系統(tǒng)規(guī)定）
三、土地增值稅基本法規(guī)解讀
（一）土地增值稅的納稅人和清算對象
（二）土地增值稅的課稅對象和范圍
（三）土地增值稅的四級超率累進(jìn)稅率
（四）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)增值額的確定
（五）土地增值稅應(yīng)納稅額的計算及操作案例
（六）土地增值稅申報納稅程序和法律責(zé)任
（七）納稅時間和繳納方法與地點(diǎn)
四、土地增值稅清算與優(yōu)惠法規(guī)解讀及實務(wù)操作
（一）清算法規(guī)解析與分析
（二）專家解讀新規(guī)定的五大要點(diǎn)
（三）減免稅優(yōu)惠政策解讀及運(yùn)用
五、土地增值稅的納稅籌劃技巧與運(yùn)用
★-“臨界點(diǎn)”籌劃法★-費(fèi)用轉(zhuǎn)移籌劃法★-收入分散籌劃法★-費(fèi)用分?jǐn)偦I劃法★-利息支出籌劃法★-建房方式籌劃法★-靈活運(yùn)用優(yōu)惠政策法★-代收費(fèi)用計價籌劃法★-成本核算對象籌劃法★-股權(quán)轉(zhuǎn)讓籌劃法★-核算方式籌劃法★-納稅籌劃新亮點(diǎn)：
第三部分 稅務(wù)稽查與自查的要點(diǎn)及風(fēng)險分析
一、實地稽查的一般程序和方法
（一）收集原始資料和數(shù)據(jù)。（二）數(shù)據(jù)間的邏輯關(guān)系分析。（三）整體測算。（四）賬內(nèi)檢查與外調(diào)相結(jié)合。（五）實地核實。（六）統(tǒng)計各稅。（七）稽查復(fù)核。（八）稽查書證的收集。
二、主要稅種稽查與自查的要點(diǎn)解讀及風(fēng)險分析
（一）稽查要點(diǎn)解讀及風(fēng)險分析
（二）全面納稅自查的要點(diǎn)解讀
（三）納稅自查的重點(diǎn)和難點(diǎn)提示
第四部分 房地產(chǎn)稅收熱點(diǎn)、難點(diǎn)問題解析
1、“代建”房屋如何繳稅？
2、工廠自建廠房工程，是否要繳納營業(yè)稅？
3、將商品房留作自用是否視同銷售處理？
4、售后回購或售后租回業(yè)務(wù)如何繳納營業(yè)稅？
5、銷售外購不動產(chǎn)“營業(yè)額”與“收入額”有何不同？
6、這筆營業(yè)稅申報是否該抵減原受讓土地之買價?
7、稅務(wù)稽查中房地產(chǎn)企業(yè)收入核算的常見問題
8、稅務(wù)稽查中房地產(chǎn)行業(yè)的成本費(fèi)用問題
9、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本與費(fèi)用的劃分隱含稅務(wù)風(fēng)險問題分析
第五部分 房地產(chǎn)主要稅種稅務(wù)策劃案例分析
1、合并子公司，免除流轉(zhuǎn)稅
2、銷售不動產(chǎn)：先投資再轉(zhuǎn)讓
3、先建后售，節(jié)約稅款數(shù)億元
4、房產(chǎn)銷售轉(zhuǎn)為委托建房的納稅籌劃
5、轉(zhuǎn)讓增值土地，妙用公司分立
6、關(guān)聯(lián)交易避稅的操作要點(diǎn)
7、把握稅率臨界點(diǎn)爭取免稅
8、代收費(fèi)用巧安排：合法節(jié)稅
9、籌資建房利息支出巧籌劃
10、增加住房開發(fā)成本的納稅籌劃
11、房產(chǎn)公司巧節(jié)稅：保障高質(zhì)低價賣
12、確定適當(dāng)房地產(chǎn)價格的分析
13、應(yīng)納土地增值稅的籌劃分析
14、利用分解房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行納稅籌劃
15、巧解方程式：開發(fā)商售房讓利為節(jié)稅
16、巧納土地增值稅分析
17、如何確定房價才能獲取最佳收益
18、土地增值計稅不能合并核算

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財務(wù)稅務(wù)

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房地產(chǎn)企業(yè)會計稅務(wù)培訓(xùn)、

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